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と、一般的に言われています。
賃貸マンションも同じ建物ですが、賃貸事業に２度まで失敗は許され、３度目で成功すれば良いということはありません。
２度も失敗すれば、確実に財産は無くなってしまいます。
私の所には、途中で、事業計画を見直さざるを得ない物件が年に何件も持ちこまれます。
それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。
建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。
では、なぜ専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか？
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それは専門分野に特化してしまっているが故に起きてしまっているのです。 |
例えば、設計士の立場でその原因を考えてみると・・・
賃貸マンションの設計をするときに、事業の収支計画まで完璧に頭にはいっている設計士はまずいません。
自分の設計コンセプトを全面に押し出しすぎてしまった挙句、建築予算オーバーになってしまうということは良くある話です。
また、設計料の相場をオーナーが知らないことを良いことに、べら棒な設計料支払っていたなんてことも珍しい話ではありません。
次ぎに、銀行の場合はというと・・・
担保さえ、取れればいいと思っている銀行が多いと思います。
銀行のいいなりで必要以上の担保を提供してしまい、トラブルに発展するケースもあります。
また、建設業者や不動産業者の紹介まで介入してくる場合がありますが、「銀行が紹介するから大丈夫だろう」などという甘い考えは禁物です。
業績不振の建設会社から、貸し付けている資金を早期に回収するために仕事を紹介するといったことは良くある話です。
そんな資金繰りのひっ迫している建設業者の施工が優れているとはとても思えません。
次ぎに、税理士の場合はというと・・・
賃貸事業を積極的にコンサルティングしている税理士はあまりいません。
また賃貸経営に詳しい税理士は皆無といっていいでしょう。
そのため事業開始前に深刻を忘れてしまったため、税金を多く払いすぎてしまったり、損金処理できるはずだった経費が処理出来なかったりという話も良くある話です。
さらに、建設業者の場合はというと・・・
過剰な設計だったとしても建設許可を受ける前までなら、コストを下げるための技術を建設業者は持っています。
しかし、建設業者決定の段階では、既に建築許可が下りてしまっていることが多く、変更が効きません。
こうなると、建設業者は「背に腹は変えられず」無理して受注するために予算が厳しくなり、手抜き工事や仕上げの悪さが目立つ建物になってしまいます。
さらに、不動産業者の場合はというと・・・
募集、管理業務を受注するために、相場とかけ離れた募集家賃を提示し、半ば強引に管理の委託を請負う業者が横行しています。
結局、その家賃ではなかなか入居者は決まらずに、家賃を下げなければならないというのもよくあることです。
もし、提示された家賃をもとに、建築費決めていたら・・・。
笑い事ではすまされません。
このように、一見、全員、賃貸経営に関する共通の知識を持っているかと思えば、これらの専門家には全く別々のことを考えています。
結局、誰かが事業そのものをまとめあげていかなければならないのです。
オーナー自身がそれをまとめることが一番の理想なのですが、専門的知識はあらゆる分野で、さまざまな問題が相互に絡み合ってくるため、やはり信頼できるプロのパートナーを持って事業を進めていくことが重要です。
「それなら、プランニングから建築、家賃保証までやってくれる一貫体制が整っている大手メーカーなら安心できるんじゃないでしょうか？」
確かにそういう選択肢もあります。
しかし、大手メーカーにお任せするという選択をされる前に、一度確認していただきたいことがあります。
もし、メーカーから提案されているプランがあれば、今すぐ次の計算をやってみてください。
どういう計算かというと・・・
●年間の家賃収入÷総事業費×１００＝○○％
どいう、小学生でもできる極めて簡単な計算式です。
ここで求めていただきたいのは、一般に言われている「表面利回り」というものです。
この場合の総事業費とは、本体価格＋付帯工事＋設計料＋税金や諸経費など、すべて含んだ価格になります。
拙著、「金持ち大家さんになる」アパート・マンション経営塾、にも書きましたが、仮にこの計算をして、利回りが１０％未満の場合には、マンション事業の利回りとしては適正なものであるとはいえません。
私のところには、毎日のようにアパ・マン建築に関する相談が寄せられています。
その中には大手メーカーのプランもあるのですが、ほとんどのケースで利回りが８％程度にしかならないプランばかりです。
なぜ、そうなるのかというと、大手メーカーの場合、住宅展示場や宣伝広告費、営業所の莫大な経費が建築費に上乗せされるため、その程度の利回りにしかならないのです。
今、中古のアパ・マンで利回り８％以上の物件はゴロゴロあります。
しかも、中古のアパ・マンということは、建物だけではなく土地もついてくるということなのです。
あなたは、もともと土地を持っているにもかかわらず、新築アパートの利回りが８％しかなかったらどうでしょうか？
これなら、あえて新築なんかせずに中古のアパ・マンを買ったほうが得ですね。
このように、
「施工〜家賃保証まで一貫体制をとっているから大手メーカーは安心だ」
と思っても、アパ･マン経営の適正な利回りが確保できないのであれば、いくら大手メーカーであれ、リスクは計り知れないものになってしまう可能性は大きいのです。
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あなたの行うアパ・マン経営が長期間にわたって安定的かつ収益が最大になるようにサポートするのがＦＰコンサルティングです。 |
賃貸事業を行うにあたっては、建物が完成するまでの時間が極めて重要です。
なぜなら、賃貸経営の成功の鍵は、企画がその８０％を握っているからです。
つまり、建物の完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが決まってしまうのです。
弊社では、あなたの賃貸事業に纏わるあらゆる分野に精通した専属のファイナンシャルプランナーがオーナーさんの事業をサポートさせていただく、ＦＰコンサルティング制度を導入しております。
このＦＰコンサルティング制度は、単なるコンサルタントとは違い、立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまでもが網羅されたシステムです。
このシステムはすべての費用をガラス張りにし、もっともオーナーに利益をもたらすよう、コンサルティング業務に特化した制度です。
では、弊社のＦＰコンサルティング制度を導入することによってあなたが得られるメリットはどのようなものがあるのでしょうか？
そのほんの一部をご紹介すると・・・
（事業企画）
 相続対策アドバイス
事業を開始する前に、その資産を誰にどのように引き継いでいくかをお伺いし、相続対策も踏まえて、誰がどういった資金を利用し、どのような権利形態で開発を行うのがベストなのかをアドバイスすることができます。
事業収支計画
市場調査を行い、出来あがった基本プランをもとに、より安全・確実な事業計画をアドバイスいたします。
また、利用可能な公的な補助金や銀行からの資金調達方法もアドバイス、または、直接代理交渉いたします。
この段階で採算が合わない計画は中止することもあります。
税務対策
効率的な節税をし、より利益が得られるように、税務に関するアドバイスをいたします。
賃貸経営にまつわる税務を熟知しているので、後になって税金を払いすぎてしまったという失敗が無くなります。
募集・管理計画
事業計画よりも実際運用を開始したときの方が、利益が多くなるような効果的な募集・管理方法をアドバイスすることができます。
また、難解な契約内容のチェック、アドバイスも受けることができます。
（設計・施工）
実施設計
決定した基本プランを基に実施設計を行う業者を決定していただきます。
私はは元来、ゼネコン出身のファイナンシャルプランナーですので、過多な設計になり、予算をオーバーしないように、設計の進捗にあわせて施工単価をチェックしながら設計を行うことが出来ます。（確認申請業務含む）
施工業者選定
ＦＰコンサルティング制度は、施工業者はオーナー様とお打ち合わせさせていただき決定いたします。
選定に当たっては、見積はもちろんのこと業績、財務内容等も調査し、総合的な材料を基に決定いたします。
設計管理
月１〜２回の定例打ち合わせを原則として現場管理を行います。
と、通常設計事務所が行う業務に合わせて、賃貸経営に纏わるさまざまなコンサルティングを受けることが出来ます。
しかし、ＦＰコンサルティング制度を導入するメリットはこれだけではありません。
ＦＰコンサルティング制度は、建物完成後も別途アドバイザリー契約をしていただくことによって建物の管理運営、余剰資金の運用方法などなど、さまざまなコンサルティングを受けることが出来ます。
いわば、オーナー様の大切な資産をプロが一生涯監視しつづけることになるのです。
さらに、ＦＰコンサルティング制度は施工を伴わない制度ですので、日本全国どこでもコンサルティングを受けることが出来ます。
可能な限り、直接現地に伺い打ち合わせを行います。
また、３６５日２４時間、メール、携帯電話等で双方向にコミュニケートできます。
また、ＦＰコンサルティング制度では、工事完成保証を致します。施工業者が倒産等の理由で撤退する場合、当初の事業計画の狂いを最小限にするべく工事を迅速に引き継いで施工することが出来ます。
さらに、コンサルティングのクオリティーを守るため、今後１年間の間に寄せられるＦＰコンサルティングは、私本人が担当いたします。
しかし、今後全国各地からのコンサルティング依頼が予想されます。
以後１年以内にお受けできるご依頼はクオリティー保守のため、ほんの２〜３件が限度です。
そのため、私のキャパシティーを超えるご依頼については、いかなる場合であってもお受けすることはできません。
アパ･マン事業を成功させるためには、それだけ、決め細やかなサポートが必要になるのです。
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実際にＦＰコンサルティングを受けられた方の生の声をお聞きください。
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ＦＰコンサルティングにはいったい、いくらかかるのか？ |
さて、肝心の費用については、ご依頼の地域や開発規模によって異なりますが、基本的に設計料込みで概ね工事費の５〜７％となります。
（財）東京建築士協会の規定する設計報酬が７％以上ですので、通常の設計報酬の範囲内で設計はもとより、資産運用のプロによるさまざまなコンサルティングを受ける事が出来ます。（遠隔地の場合には別途交通費がかかります）
通常の設計事務所の場合、賃貸経営やファイナンス、税務のプロではありませんから、これらの専門的な分野に関しては、あなた自身が勉強するか、税理士や不動産業者に頼まなくてはなりません。
一方、ＦＰコンサルティング制度の場合には、ほぼ通常の設計料程度のご負担だけで、ありとあらゆるサポートを受けることができるのです。
事業に対するメリットは、報酬以上のものであると自負しておりますが、ご安心頂くために、今回の募集に限り、２０％の返金保証をいたします。
私自らコンサルティングを行い、ご満足されなければ返金いたします。
正直、苦労したあげく、返金請求されたのではたまったものではありません。
コンサルティングを行う以上、全身全霊を傾けます。
これは、自分自身を追い込むことで、あなたへのサービスのクオリティーを保守させていただくためのものです。
このようにＦＰコンサルティング制度は、オーナーの利益が最大限になるようにコンサルティングに徹する画期的な制度です。
しかし、このＦＰコンサルティング制度は、オーナーさんと双方向にコミュニケートしながら事業を進めていく制度ですので、「金を払ったんだから、全部おまえがやれ！」などと、今だ片手間としか賃貸ビジネスをお考えになっていない方のご依頼はお請けすることができません。
少々高飛車に聞こえるかもしれませんが、アパ・マン経営成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が賃貸経営成功には不可欠と考えるからです。
今後１年の間に、事業をお考えの方は、是非、ＦＰコンサルティング制度の導入をご検討ください。
必ずやあなたの事業の良きパートナーとなれる事でしょう。
ただし、何度も申し上げますが、対応可能な案件は年間でほんの２〜３件が限度になります。
本年度対応可能な案件が一杯になりましたら、折角お問い合わせをいただいてもサポートさせていただくことはできなくなります。
もし、弊社のＦＰコンサルティングの導入を真剣に検討されたいという場合には、無料で導入にあたっての電話相談をお受けいたしますので、今すぐこちらからお問い合わせください。
あなたのアパ・マン事業のお手伝いができますことを楽しみにしております。
スーパーアパ・マン経営コンサルタント
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