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このメルマガは重要です。
あなたが既に、アパート・マンション経営において成功を納め、お金が儲かってしょうがないのであれば、このメルマガを読む必要はありません。
しかし、「思ったほど儲からないな・・・」、「これから始めたいんだけど、手っ取り早くハウスメーカーに任せるのはちょっと・・・」とお感じの方、そして、これから建物を建てて経営を始めるのに絶対に失敗をせずに、計画以上のキャッシュフローを産み出したい方、また、相続対策としてマンション建設をしながら、きちんと儲けの仕組みも構築したいという方にとって、
このメルマガは、極めて重要な内容をお伝えすることになります。
申し遅れました、私、アパ・マン経営コンサルタントの浦田と申します。 プロフィールはこちら
今から、ちょうど３年前、私は、ある地主さんから、現在のマンション経営の経営診断を依頼されたことがありました。そのマンションは、相続対策をメインとして、建てられたマンションでした。
このマンションは、店舗と住宅で構成されており、建築を請け負った某大手ハウスメーカーＤ社が店舗を含めた住宅部分も一括で借り上げるいわゆるサブリース形式をとっていました。
オーナーさんの悩みは、完成後１年も経過するのに、いまだに店舗２件が空いたままになっていることでした。とはいってもＤ社が家賃保証をしていますので、収入は滞ってはいなかったのですが、問題は、家賃保証の期間は３年間で、このままあと２年テナントが決まらなかったら・・・、という不安がありました。
私は当初の事業計画を見せていただいて、唖然としました。
当時、Ｄ社が請け負った金額がどう見積もっても相場よりも３割高かったのです。
その工事費は３億円でしたから、１億もの利益を獲っていたのです。
もう一度言います、１億の利益です。
それだけの利益を獲る以上の、クオリティーの高いサービスをしているかといえばそうではなく、手直しの連絡をいれてもノラリクラリという状況だったようです。
３割も工事費が高いんですから、単純に考えて、家賃も３割高く取らなければ、事業として成り立つわけがありません。借金も返せなくなるわけですから。
当然、家賃保証をしていたＤ社は、計画より多少の値引きをして入居者を決めたようですが、以前テナントに関しては４件中２件が空室のままでした。
Ｄ社にとってみれば、最悪テナントが決まらなくても、工事で利益を３割以上も獲っているので、テナント２件程度の家賃損失は、この膨大な工事利益で薄めてしまうことができます。
このまま、あと２年決まらなくても、５、６千万の利益は残る計算になっていました。
一方、オーナーさんはどうでしょう？
このまま、テナントが決まらずに、２年がすぎてしまったら・・・、Ｄ社の家賃保証はなくなり、今度は自分でテナントを探さなくてはいけません。しかし、設定家賃が高すぎるので、恐らく大幅に募集家賃を下げなければ、テナントが決まることはないでしょう。
他のサブリース業者に当たったっても同じことでしょう。
そして、儲けるどころか、借金を返すだけの運命がまってるだけだったのです。最終的に相続対策にはなっていますが・・・。
この私の告白に、オーナーは愕然としていましたが、
借入金の借り換えの提案をし、金利差分を収益に回すようにアドバイスしました。
当面はこれで少なからず事業が楽になることでしょう。
賃貸事業には、このような「知らないと損をすること」が非常に多い事業であり、投資なのです。
不動産管理専門と思われている大手賃貸アパートメーカーも、本業の管理業で売り上げが上がっているわけではなく、そのアパートの請負で、売り上げを増加させ続けていると言えます。
当メールマガジンでは、これから、アパート・マンション経営を始めたい方や、今の運営状況を改善したい方に、正しいマンション事業の構築方法を伝達し、健全なオーナーさんを数多く輩出することにより、賃貸業界の活性化を計るというミッションがあります。
そのために、私の経験知識をできる限りオープンにして、オーナーさんに有益な情報をお伝えしていきます。
当メルマガでお伝えする予定の、具体的な内容のほんの一部ご紹介すると・・・
●事業化する前に、必ず抑えなければならない５つのポイント
●金融機関の表の顔、裏の顔
●ハウスメーカーにはこう言って切り返せ！
●今すぐ、キャッシュを産み出す裏技
●秘儀！合法的に、節税する！
●入居時期で家賃収入はこんなに変わる！
●ちょっと待った！サブリース契約をする前に！
●予算３分の１、最短２ヶ月で立ち退きを完了させる法！
お伝えする内容は、私が実際にコンサルティングを行い実践し検証してきた方法ですので、けして机上の空論ではありません。自分でいうのもなんですがはっきりいって叩き上げです。 私の実績はこちら
もう一度言いますが、これはお伝えしたい内容のほんの一部なのです。
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アパ・マン経営コンサルタント
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